3月14日《關(guān)于加強武進區(qū)物業(yè)企業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核工作的通知》發(fā)布，為便于理解該政策有關(guān)內(nèi)容，特做以下解讀：

一、出臺背景和過程

隨著2013年5月份《江蘇省物業(yè)管理條例》、9月份《常州市物業(yè)管理辦法》的出臺，武進區(qū)2014年1月出臺了《關(guān)于深入推進物業(yè)管理工作的實施意見》（武政發(fā)〔2014〕2號），同年11月出臺了包括對屬地政府、相關(guān)職能部門、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理工作考核的《武進區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法（試行）》（武政發(fā)〔2014〕203號），標(biāo)志著武進區(qū)物業(yè)管理進入了“屬地為主、條塊結(jié)合、多方參與、社會治理”的全新工作機制。該《辦法》進一步理順了武進區(qū)的物業(yè)管理職能和關(guān)系，創(chuàng)新了物業(yè)管理模式和機制，通過明確各方主體職責(zé)，完善體制機制建設(shè)，規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展，營造濃厚和諧氛圍，不斷提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)形象和服務(wù)質(zhì)量，全面提升全區(qū)物業(yè)管理工作的滿意度。

2015年7月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于推廣隨機抽查規(guī)范事中事后監(jiān)管的通知》（國辦發(fā)〔2015〕58號），要求大力推廣隨機抽查，規(guī)范監(jiān)管行為，創(chuàng)新管理方式，強化市場主體自律和社會監(jiān)督。為深入貫徹文件精神，有效提升武進區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，武進區(qū)房地產(chǎn)管理處于2016年12月下發(fā)了《關(guān)于開展武進區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理巡查工作的通知》（武房管發(fā)〔2016〕14號），對全區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)的住宅小區(qū)進行物業(yè)管理工作巡查，對業(yè)主投訴問題較多的項目重點檢查，對檢查出的問題書面告知項目限期整改，及時督促企業(yè)糾正不規(guī)范服務(wù)行為，表明武進區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進一步轉(zhuǎn)變管理模式，更加重視和加強市場日常監(jiān)管。

2017年國務(wù)院先后取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級和一級以下資質(zhì)的核定，同年江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)了《關(guān)于開展全省物業(yè)服務(wù)行業(yè)“雙隨機”檢查的通知》（蘇建房管〔2017〕364號），常州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)了《關(guān)于開展全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)“雙隨機”檢查的通知》（常房發(fā)〔2017〕38號），要求各級物業(yè)行政主管部門要加強組織領(lǐng)導(dǎo)，加大查處力度，加強社會監(jiān)督，加強長效機制建設(shè)。這充分說明物業(yè)市場的運行管理，已經(jīng)由物業(yè)行政主管部門通過行政審批手段把控企業(yè)質(zhì)量和前期市場準(zhǔn)入，向物業(yè)服務(wù)市場化運營和行政主管部門的事中事后監(jiān)管以及社會各界共同參與管理進行了轉(zhuǎn)變。同年，武進區(qū)出臺了《武進區(qū)城市長效綜合管理住宅小區(qū)專項整治行動方案》，通過明確住宅小區(qū)內(nèi)各職能部門管理職責(zé)，聯(lián)合檢查，專項整治，強化社會監(jiān)督，起到了很好的齊抓共管效果。

2018年，在對住宅小區(qū)物業(yè)管理巡查、雙隨機檢查、長效管理專項整治的基礎(chǔ)上，武進區(qū)住建局與城管局于3月14日聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強武進區(qū)物業(yè)企業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核工作的通知》，明確加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常經(jīng)營行為的監(jiān)管，進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，提升小區(qū)業(yè)主滿意度。

二、目的和意義

通過進一步修訂完善《武進區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法（試行）》中對物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核的相關(guān)要求，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度；設(shè)置物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入門檻；進一步落實武進區(qū)物業(yè)管理各項制度和措施；有效遏制物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在的不完全履約、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、賬目不清、公共收益和分配不向業(yè)主公開等不良行為；查處物業(yè)管理中違法違規(guī)行為，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、發(fā)展穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)市場。

三、主要內(nèi)容和特色亮點

（一）考核方法更加科學(xué)合理化，具有可操作性。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)的管理服務(wù)中涉及到企業(yè)的內(nèi)部制度管理、臺賬管理、環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理、公共設(shè)施設(shè)備管理、門崗和巡邏等公共秩序管理、客服服務(wù)和財務(wù)管理、投訴和糾紛協(xié)調(diào)服務(wù)、裝飾裝修和維修服務(wù)等諸多方面的工作。因此對物業(yè)服務(wù)企業(yè)理想化的監(jiān)管，是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照所承接項目的《物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》進行檢查考評，確定企業(yè)是否規(guī)范化運作，是否符合合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。但由于：

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不同的小區(qū)所進行的物業(yè)服務(wù)是有差異的。小區(qū)業(yè)態(tài)不一樣，所配套的公共設(shè)施設(shè)備不一樣，物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)不一樣，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容也不一樣。由于各項目《物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的不一致，導(dǎo)致無法用統(tǒng)一的考評標(biāo)準(zhǔn)去考核每個項目，考評的分?jǐn)?shù)也很難對企業(yè)進行公平、合理的排名；

2、隨著物業(yè)管理屬地負(fù)責(zé)制的工作推進，由屬地政府物管部門對物業(yè)項目進行監(jiān)管和考評切合實際工作要求，具有可操作性。但由于常規(guī)考核涉及內(nèi)容多、專業(yè)性強，考核人員的不同必然導(dǎo)致考核結(jié)果的差異性，很難保證最終對企業(yè)的考評結(jié)果和排名的公平、公正性。

3、由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項目數(shù)量的不一致，導(dǎo)致常規(guī)性物業(yè)管理考核容易出現(xiàn)只承接了少量的、新的、收費標(biāo)準(zhǔn)高的項目的企業(yè)考評排名很高；承接少量的、舊的、收費標(biāo)準(zhǔn)低的項目的企業(yè)考評排名很低；承接大量項目的企業(yè)考評排名同樣靠后。考核結(jié)果很難體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正的服務(wù)水平。

而這次考核，一是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接項目中所應(yīng)做到的基礎(chǔ)工作進行統(tǒng)一明確、細(xì)化，考核標(biāo)準(zhǔn)詳實、清晰，盡量排除了各項目物業(yè)服務(wù)的差異化，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和考核人員對照實施；二是由于考核內(nèi)容是物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)工作，如果企業(yè)評分結(jié)果是按照所有項目的平均分計算，那么大多數(shù)企業(yè)的分?jǐn)?shù)將非常接近或相同，要想拉開分值，只有對考評內(nèi)容的每項評分分值加大，這將對項目少、收費高的企業(yè)有利，而對項目少、收費低的企業(yè)不利。因而這次考核對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評分是基礎(chǔ)分加上所有項目扣分和加分之和，既縮小了不同項目的評分差異，也拉開和細(xì)分了企業(yè)的評分結(jié)果；三是在《通知》中要求各屬地政府物管部門對項目的考核應(yīng)當(dāng)提供評分依據(jù)并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)該項目負(fù)責(zé)人確認(rèn)，考核人員有徇私舞弊行為的將納入對屬地政府的物業(yè)管理考核工作中予以扣分，確保考核結(jié)果的真實有效；四是這次考核加分只針對項目的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)，既保證了加分的真實性，又鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過項目創(chuàng)優(yōu)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提升小區(qū)品質(zhì)和業(yè)主滿意度，充分體現(xiàn)了公正、公平、公開的原則。

（二）考核加強了對當(dāng)前熱點、難點問題的監(jiān)管力度。

這次考核的內(nèi)容主要是針對當(dāng)前小區(qū)業(yè)主和社會各界反映的熱點、難點問題。例如：小區(qū)公共收益、電梯專項經(jīng)費、代收代付費用的收支情況，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不進行公示，一些公示了業(yè)主沒有關(guān)注；小區(qū)業(yè)主違章建設(shè)的情況，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)勸阻不成不上報相關(guān)部門，一些上報多部門但無人處理；小區(qū)質(zhì)保期內(nèi)的房屋因質(zhì)量問題需要維修，在開發(fā)商推諉、拖延時，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不知道上報相關(guān)部門等等情況的存在，導(dǎo)致了小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的誤會和矛盾，通過這次考核明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該做哪些事、做到哪一步，同樣也明確了哪些是相關(guān)職能部門的職責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該向誰上報等情況。

（三）考核的結(jié)果運用更強化實效。

這次考核對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考評結(jié)果詳細(xì)規(guī)定了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項目的獎懲措施。設(shè)立了紅黑榜，對名列前茅的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表彰宣傳，曝光落后的企業(yè)，并將考核結(jié)果納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場準(zhǔn)入條件，要求招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確對考評優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予加分，對考評不合格的企業(yè)限制進行招投標(biāo)。

（四）與城市長效綜合管理要求相結(jié)合。

城市長效綜合管理是我市一項重要的民生工程。長效考評工作的開展在很大程度上提升了小區(qū)的環(huán)境面貌，其考評內(nèi)容和小區(qū)物業(yè)服務(wù)是密不可分的，但是城市長效綜合管理對所有小區(qū)的要求均在同一標(biāo)準(zhǔn)線，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的不同所提供的服務(wù)是不相同的。因此在這次考核中通過將長效考評和物業(yè)自身服務(wù)要求相結(jié)合，既考慮了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項目的差異性，同時也促進了城市長效綜合管理工作的開展。

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