《金壇市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）于2014年5月10日經(jīng)市政府第17次常務(wù)會(huì)議討論通過并于2014年7月1日起正式實(shí)施。現(xiàn)就《辦法》相關(guān)內(nèi)容解讀如下：

　　一、《辦法》出臺(tái)背景

　　2013年5月1日新修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《省條例》）正式頒布實(shí)施，同年9月《常州市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《常州市辦法》）也一并出臺(tái)，為加快我市物業(yè)管理制度建設(shè)步伐，提高全市物業(yè)管理整體水平，更好地解決物業(yè)管理中存在的難點(diǎn)問題，我市研究制定了《辦法》。

　　近年來，伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，全市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，各類矛盾也不斷涌現(xiàn)，突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　?。ㄒ唬俚毓芾砩形绰涞綄?shí)處，各職能部門未形成合力

　　2010年，金壇市已建立了“條塊結(jié)合、屬地管理”的物業(yè)管理新機(jī)制。但金壇市屬地管理機(jī)制尚未落到實(shí)處，屬地政府仍未實(shí)現(xiàn)從協(xié)助者向責(zé)任人的角色轉(zhuǎn)變，社區(qū)也未將物業(yè)管理納入日常工作范圍。因管理主體不明、工作職責(zé)不清，社區(qū)物管專職人員的工作積極性受到嚴(yán)重的影響。此外，對(duì)小區(qū)的管理問題，一些行政管理部門相互推諉的現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生，不符合《省條例》及《常州市辦法》的文件精神。

　　（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期虧損，撤出小區(qū)頻繁

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳難是物業(yè)服務(wù)行業(yè)中最主要的難題，盡管已通過多種形式組織了相關(guān)的宣傳引導(dǎo)工作，但收效甚微。目前，全市物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率不足80%，老住宅小區(qū)不足60%。因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率不高，而物業(yè)服務(wù)成本逐年加大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期虧損，經(jīng)營(yíng)更加困難。自2006年以來，全市共有16個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出，涉及居民1.2萬(wàn)戶，建筑面積近110萬(wàn)平方米。企業(yè)撤出導(dǎo)致小區(qū)陷入無人管的狀況，影響了居民的日常生活。

　　（三）房屋維修問題引發(fā)的業(yè)主投訴多

　　開發(fā)商不履行商品住宅保修期內(nèi)的保修責(zé)任，更有部分外地開發(fā)商待房屋建成交付后一走了之，房屋維修無人管。業(yè)主將責(zé)任歸結(jié)于物業(yè)，引發(fā)矛盾不斷，而政府部門又缺乏相應(yīng)制裁措施和手段，使得業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間涉及房屋維修的投訴糾紛居高不下。

　　為了促進(jìn)上述問題的有效解決，同時(shí)也為了更好地貫徹落實(shí)《省條例》及《常州市辦法》的新要求，制定《辦法》是十分迫切及必要的。

　　二、《辦法》的起草過程及總體思路

　　在前期深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，2013年10月《辦法》征求意見稿完成并在全市各部門及社會(huì)各界公開征求意見。結(jié)合各方意見，經(jīng)過多次的討論修改，形成了目前的《辦法》。

　　本次《辦法》的制定工作，遵循落實(shí)屬地管理、推進(jìn)部門聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管、解決突出矛盾”的總體思路，即通過地方法規(guī)的形式明確物業(yè)管理工作屬地負(fù)責(zé)制，突出了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，明確物業(yè)管理相關(guān)部門的職責(zé)，推動(dòng)各部門形成合力。同時(shí)通過前期物業(yè)服務(wù)履約保證金等制度的建立，進(jìn)一步強(qiáng)化了行業(yè)主管部門的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)服務(wù)主體履約意識(shí)。此外，對(duì)虧損企業(yè)行業(yè)扶持、維修資金的應(yīng)急使用等突出問題也做了具體明確。

　　三、《辦法》的主要內(nèi)容

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制大變化，屬地政府成主角

　　《辦法》根據(jù)《省條例》及《常州市辦法》的文件精神，對(duì)我市物業(yè)管理體制做了調(diào)整，即通過地方法規(guī)的形式，明確了物業(yè)管理工作屬地負(fù)責(zé)制，賦予了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督職責(zé)，突出了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理活動(dòng)中基礎(chǔ)作用。

　　金壇市早在2010年就學(xué)習(xí)周邊城市物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，由市政府出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見》，以“條塊結(jié)合，分級(jí)管理”為核心，成立了由多部門組成的市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，金城鎮(zhèn)政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì)分別設(shè)立了物業(yè)管理辦公室，社區(qū)成立了物業(yè)管理工作站，建立了社區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、市三級(jí)物業(yè)管理體制及投訴處理機(jī)制，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。此次《辦法》進(jìn)一步明確了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理活動(dòng)中的主導(dǎo)地位，將更加有利于物業(yè)管理活動(dòng)的開展，也為群眾在“家門口”解決矛盾糾紛提供了有利條件。

　　（二）建立會(huì)議聯(lián)席制度，各部門齊抓共管

　　根據(jù)《省條例》及《常州市辦法》的文件精神，《辦法》明確了公安、規(guī)劃、城管等相關(guān)職能部門在物業(yè)管理中的工作職責(zé)，同時(shí)規(guī)定街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理好物業(yè)管理重大事宜。此外，為避免小區(qū)內(nèi)行政執(zhí)法出現(xiàn)條塊分割、互相推諉、“執(zhí)法真空”的現(xiàn)象，《辦法》第七十八條規(guī)定，公安、住建、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、城管、民防、工商、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫(kù)、綠地綠化、特種設(shè)備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項(xiàng)和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　此舉將有助于政府各行政主管部門形成合力，改變?cè)瓉韱我坏男袠I(yè)管理模式，建立屬地管理和相關(guān)部門負(fù)責(zé)制的綜合管理體制，就小區(qū)內(nèi)居民毀綠種菜、車輛亂停放、房屋亂搭建等物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法管理的違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)行整治，減少小區(qū)矛盾糾紛，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

　　(三)加大行業(yè)扶持力度，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬微利行業(yè)，具有一定的公益性質(zhì)，因此《省條例》及《常州市辦法》明確規(guī)定，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)；建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制?！掇k法》為加大老住宅小區(qū)或次新小區(qū)的物業(yè)管理扶持力度，對(duì)交付時(shí)間滿十年（按首期交付時(shí)間計(jì)算）的住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)且考核達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行對(duì)其在物業(yè)服務(wù)過程中所繳納的營(yíng)業(yè)稅地方留存部分同等金額的獎(jiǎng)勵(lì)，從而減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

　?。ㄋ模┙⒙募s保證金制度，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管

　　為進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理行為，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管，提高物業(yè)服務(wù)主體履約意識(shí)，維護(hù)業(yè)主和企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)住建部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《省條例》及《常州市辦法》的文件精神，《辦法》第三十七條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向金壇市物業(yè)管理行政主管部門繳納前期物業(yè)服務(wù)履約保證金。通過收取一定數(shù)量的履約保證金，以保證物業(yè)責(zé)任單位履行義務(wù)，如果企業(yè)在從業(yè)期間出現(xiàn)“撂擔(dān)子”的行為，保證金便可在鎮(zhèn)區(qū)的監(jiān)管下用于解決小區(qū)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)整改問題及應(yīng)急管理，防止小區(qū)陷入管理真空。

　?。ㄎ澹┓课萃话l(fā)狀況，維修有應(yīng)急辦法

　　住宅專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，動(dòng)用這筆錢必須符合兩個(gè)“三分之二”條件，即建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過才能使用。但遇到電梯故障等危及人身安全的緊急情況，走兩個(gè)“三分之二”條件動(dòng)用維修資金進(jìn)行維修的效率就相對(duì)較低，特別是一些“空巢”率高的小區(qū)，更是無法實(shí)現(xiàn)，從而使業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)受到損失，對(duì)此業(yè)主意見紛紛。

　　此次《辦法》第八十六條明確了應(yīng)急維修方式，當(dāng)出現(xiàn)屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；以及危及房屋安全的其他情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金受理點(diǎn)復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置。

　　（六）明確相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、針對(duì)《省條例》和《常州市辦法》中首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)未明確的情況，《辦法》第十七條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)按照30元/戶（最低不少于2萬(wàn)元，最高不超過5萬(wàn)元）的標(biāo)準(zhǔn)繳納首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)，為小區(qū)業(yè)主大會(huì)的順利召開提供保障。

　　2、針對(duì)《省條例》和《常州市辦法》中前期開辦費(fèi)未明確的情況，《辦法》第三十九條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按小區(qū)規(guī)劃總面積0.5元/平方米（最低不少于3萬(wàn)元）的標(biāo)準(zhǔn)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。

　　3、針對(duì)小區(qū)建成后的房屋質(zhì)量糾紛，《辦法》第八十二條規(guī)定，在工程竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)按工程價(jià)款結(jié)算總額的百分之五預(yù)留工程質(zhì)量保證金，并交由住建部門管理。該制度的實(shí)行，將促進(jìn)開發(fā)建設(shè)單位提高質(zhì)量責(zé)任意識(shí)，及時(shí)處理物業(yè)保修期內(nèi)質(zhì)量投訴和糾紛，更好地維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益。

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