為規(guī)范公共租賃住房管理，保障城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員、外來務工人員等群體的基本居住需求，根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》(住建部令第11號)、《江蘇省公共租賃住房管理辦法》（省政府令第73號）等有關規(guī)定，結合本市實際情況，修訂《常州市市區(qū)公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《新辦法》），現(xiàn)就《新辦法》的相關內容解讀如下：

　　一、修訂《新辦法》的背景。2009年8月，我市在全省率先制定出臺了《常州市市區(qū)公共租賃住房管理辦法》，成為全國首批有關公共租賃住房的地方規(guī)范性文件。由于我市2009年的《辦法》制定比較早，隨著上級政府及部門對公共租賃住房制度的建立，我市2009年《辦法》在公共租賃住房的概念、保障對象、申請和退出機制等方面都明顯滯后。為此，決定修訂2009年《辦法》，以完善和健全我市公共租賃住房制度、適應我市經(jīng)濟社會發(fā)展的需要、實現(xiàn)市委市政府住房保障目標。

　　二、關于公共租賃住房的保障對象。《新辦法》明確公共租賃住房保障對象為“一種家庭，兩種人群”，即城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來務工人員。城市中等偏下收入住房困難家庭是指本市市區(qū)范圍內，家庭收入、財產(chǎn)、住房狀況等符合規(guī)定條件的家庭；新就業(yè)人員是指自大中專院校畢業(yè)不滿5年，在本市市區(qū)有穩(wěn)定職業(yè)，并具有本市市區(qū)戶籍的從業(yè)人員；外來務工人員是指在本市市區(qū)有穩(wěn)定職業(yè)，但不具有本市市區(qū)戶籍的從業(yè)人員。

　　三、關于公共租賃住房的優(yōu)惠政策。《江蘇省公共租賃住房管理辦法》規(guī)定公共租賃住房建設涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，參照經(jīng)濟適用住房和廉租住房的優(yōu)惠政策執(zhí)行?！敦斦繃叶悇湛偩株P于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕88號）規(guī)定建設公共租賃住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。購買住房作為公共租賃住房，免征契稅。公共租賃住房向政府規(guī)定保障對象出租的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。因此《辦法》第八條規(guī)定：公共租賃住房建設涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，按照國家有關規(guī)定全部予以免收。公共租賃住房的籌集和運營，按照有關規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策。

　　四、關于公共租賃住房投資主體多元化。2009年《辦法》的公共租賃住房投資主體為政府，修訂后的《新辦法》實行“政府主導、統(tǒng)籌規(guī)劃、社會參與、市場運作、分級保障、規(guī)范管理”的原則。這個原則決定了公共租賃住房的投資建設主體多元化，房源供應渠道多元化。第十五條明確了三個方面投資主體：一是市、區(qū)人民政府，二是各類開發(fā)區(qū)、街道和鎮(zhèn)，三是企業(yè)事業(yè)單位、社會團體和其他組織。這三個方面投資主體投資新建、改建、購買和租賃的住房都可以作為公共租賃住房。這個三個主體中，市人民政府主要解決城市中等偏下收入住房困難家庭；各類開發(fā)區(qū)、街道和鎮(zhèn)主要解決本區(qū)域內的新就業(yè)人員和外來務工人員；企業(yè)事業(yè)單位、社會團體和其他組織主要面向本單位和其他企事業(yè)單位。

　　另外，公共租賃住房籌集方式也更加多樣化?！缎罗k法》第十五條規(guī)定房源籌集方式主要有新建、改建、購買和租賃等幾種方式。

　　五、關于公共租賃住房產(chǎn)權產(chǎn)籍管理。公共租賃住房貫徹“只租不售”的指導思想，從嚴管理產(chǎn)權產(chǎn)籍，《新辦法》第十八條規(guī)定：新建的公共租賃住房應當按照有關規(guī)定辦理公共租賃房屋產(chǎn)權登記，但不得辦理分戶產(chǎn)權證。第十九條規(guī)定：新建的公共租賃住房及其用地不得轉變用途，不得上市交易，不得分割登記，不得分戶轉讓。

　　六、關于城市中等偏下收入住房困難家庭的申請和核準?！缎罗k法》在城市中等偏下收入住房困難家庭申請公共租賃住房的資格條件中增加了“家庭財產(chǎn)”，申請條件主要包括戶籍、收入、住房和家庭財產(chǎn)；同時要求城市中等偏下收入住房困難家庭申請公共租賃住房時，需書面同意住房保障和房產(chǎn)管理部門核實申報信息；由民政部門負責對申請家庭的收入財產(chǎn)進行核準?！缎罗k法》同時增加了不能申請公共租賃住房的六種情形：一是申請之日起前5年內在就業(yè)地有房產(chǎn)轉讓行為；二是本人或者配偶、共同居住的父母、未成年子女在就業(yè)地有私有產(chǎn)權房屋或承租公有住房；三是本人或者配偶、共同居住的父母、未成年子女已經(jīng)購買經(jīng)濟適用房；四是本人或者配偶、共同居住的父母、未成年子女正在享受住房保障政策；五是在本市已經(jīng)領取房屋征收補償金未滿5年；六是政府規(guī)定的其他情形。

　　七、關于新就業(yè)、外來務工人員的申請?！缎罗k法》規(guī)定了新就業(yè)人員、外來務工人員申請公共租賃住房的申請條件為：一是已與用人單位簽訂勞動（聘用）合同，并交納社會保險費，二是本人及其父母、配偶在本市市區(qū)范圍內無私有房產(chǎn)且未租住公房。同時明確新就業(yè)人員、外來務工人員申請承租政府投資的公共租賃住房，應向用人單位提交書面申請和相關材料，由用人單位審核后，統(tǒng)一向住房保障和房產(chǎn)管理部門報送。

　　八、關于公共租賃住房的租金標準?！缎罗k法》明確公共租賃住房的租金實行政府定價和政府指導價，即由政府投資建設的公共租賃住房租金實行政府定價，由市價格主管部門會同市住房保障和房產(chǎn)管理部門制定，租金標準控制在同類地段、同類住房市場租金的70%左右，并按年度調整、發(fā)布。非政府投資建設的公共租賃住房實行政府指導價，租金標準按照低于同一時期、同一地段、同一品質普通商品住房市場租金水平確定，由市、區(qū)人民政府價格主管部門定期調整發(fā)布。

　　九、關于公共租賃住房的租金支付。從住房公積金賬戶提取資金支付公共租賃住房的租金，有利于減輕城市中等偏下收入住房困難家庭的資金壓力，有利于各類開發(fā)園區(qū)、企業(yè)吸引人才。因此，《新辦法》第三十九條規(guī)定：“繳存住房公積金的城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來務工人員，可以從其住房公積金賬戶提取資金，用于支付公共租賃住房的租金，具體辦法由市住房公積金管理中心制定。”

　　十、關于公共租賃住房小區(qū)的管理。公共租賃住房小區(qū)與其他普通商品房小區(qū)一樣實行物業(yè)管理和長效管理，為承租人提供物業(yè)服務，租賃期內的物業(yè)管理費、電梯費等費用應當由承租人負擔。

　　十一、關于用人單位出具虛假證明材料的法律責任。對于公共租賃住房申請中出現(xiàn)的用人單位出具虛假證明材料的情況，《新辦法》第五十二條規(guī)定：用人單位出具虛假證明材料的，由市住房保障和房產(chǎn)管理部門處以500元以上1000元以下的罰款，并依法記入企業(yè)征信記錄。

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