省內(nèi)無(wú)錫、南京等城市已相繼取消限購(gòu)，常州雖不在限購(gòu)之列，但最近市金融辦、國(guó)土局、建設(shè)局、房管局、物價(jià)局五部門(mén)亦聯(lián)合出臺(tái)了“促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的7條意見(jiàn)，重點(diǎn)落在控制經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)、改善安置對(duì)象生活條件、完善城市功能配套、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)方面。
一直以來(lái)，“房?jī)r(jià)不高、市場(chǎng)穩(wěn)定”都是業(yè)內(nèi)外人士對(duì)常州樓市的評(píng)價(jià)，不過(guò)從今年年初開(kāi)始受大環(huán)境影響，一些有購(gòu)房需求的市民也進(jìn)入觀(guān)望階段。
此回，在“金九銀十”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)出臺(tái)“常7條”，能否起到提振市場(chǎng)信心的作用，又會(huì)對(duì)老百姓購(gòu)房產(chǎn)生怎樣的實(shí)際作用，這恐怕是許多人最關(guān)心的話(huà)題。對(duì)此，克而瑞常州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理戈文問(wèn)就指出，縱觀(guān)7條指導(dǎo)意見(jiàn)涉及的四個(gè)方面，目標(biāo)指向還是很明確——“開(kāi)源節(jié)流”。開(kāi)需求源，節(jié)供應(yīng)流，從而穩(wěn)定市場(chǎng)。對(duì)于短期提振市場(chǎng)信心，中長(zhǎng)期促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展還是很有意義的。
相關(guān)部門(mén)及業(yè)內(nèi)人士就“常7條”具體內(nèi)容進(jìn)行了深入解讀。
【意見(jiàn)】嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)
【解讀】常州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較健康，成交情況也相對(duì)不錯(cuò)，上半年住宅銷(xiāo)售量在省內(nèi)排名第三。
盡管如此，與滬寧線(xiàn)上其他城市類(lèi)似，供應(yīng)量偏大也是近兩年常州樓市需要面對(duì)的問(wèn)題。而解決問(wèn)題的根本，就在于減少土地供應(yīng)量。
其實(shí)早在去年，一二線(xiàn)城市“地王頻現(xiàn)”時(shí)，常州土地市場(chǎng)的成交量已開(kāi)始沉寂，同時(shí)也進(jìn)入“底價(jià)時(shí)代”。今年1～9月份土地成交更大幅下降，僅一季度稍稍活躍，二、三季度幾乎沒(méi)有動(dòng)靜。
接下來(lái)，市國(guó)土部門(mén)表示，要在市區(qū)范圍內(nèi)嚴(yán)格控制住宅類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)總量，提高地塊配套條件。各地要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況嚴(yán)格調(diào)控各類(lèi)綜合體用地，有效防止城市綜合體供應(yīng)過(guò)量。
確有商住類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地要上市的，必須提請(qǐng)市政府會(huì)議討論通過(guò)。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地上市前會(huì)審制度，且周邊市政、綠化等配套設(shè)施必須同步征收拆遷到位；嚴(yán)格執(zhí)行常州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地出讓指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定，土地出讓價(jià)格低于周邊同類(lèi)土地樓面地價(jià)或低于土地最低保護(hù)價(jià)的，一律不得上市；同時(shí)，加強(qiáng)上市地塊周邊的功能性配套建設(shè)，地塊周邊規(guī)劃建設(shè)的大型配套公共設(shè)施，如公園、綠地等，以及功能性配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院等，應(yīng)先實(shí)施，再出讓地塊。周邊配套齊全的地塊土地出讓底價(jià)原則上需高于同類(lèi)土地樓面地價(jià)的20%。
與此同時(shí)，還會(huì)嚴(yán)格經(jīng)營(yíng)性用地的批后監(jiān)管。凡是因政府及不可抗力等原因造成已出讓經(jīng)營(yíng)性用地不能按期開(kāi)竣工的，應(yīng)予以適當(dāng)延長(zhǎng)。需變更開(kāi)竣工時(shí)間的，建設(shè)單位可向國(guó)土部門(mén)提出申請(qǐng)，變更開(kāi)竣工時(shí)間，原則上每次延期一年，延長(zhǎng)期滿(mǎn)經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意后，可再次延期。
【意見(jiàn)】集體土地拆遷等用周邊現(xiàn)有商品房作為安置房源
【解讀】這幾年，常州市市區(qū)國(guó)有土地和集體土地上的征收拆遷工作保持了較大規(guī)模。安置房建設(shè)周期一般要2到3年，很多拆遷家庭不得不選擇暫時(shí)在外過(guò)渡，居住環(huán)境相對(duì)不好，生活也不是很便利。今后用現(xiàn)有的商品房用于拆遷安置，可以有效縮短拆遷家庭的居住困難問(wèn)題。
據(jù)了解，集體土地拆遷安置遵循就近原則，安排拆遷項(xiàng)目周邊已建成或已開(kāi)工的商品房作為安置房源，在條件允許情況下，可以安排周邊多個(gè)樓盤(pán)給拆遷對(duì)象選擇。集體土地拆遷安置的相應(yīng)補(bǔ)貼辦法由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政會(huì)同各轄區(qū)拆遷安置實(shí)施單位具體制定。
此創(chuàng)新方式既符合國(guó)家節(jié)約集約利用土地的精神，客觀(guān)上也有利于商品房庫(kù)存的去化和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡。
【意見(jiàn)】銀行優(yōu)先滿(mǎn)足居民首次購(gòu)房貸款需求，合理確定首套房貸款利率水平
【解讀】各地放開(kāi)限購(gòu)已成大勢(shì)所趨之時(shí)，限貸何時(shí)“解禁”就成了接下來(lái)關(guān)注的問(wèn)題。已有業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了自己的觀(guān)點(diǎn)——單純放松限購(gòu)對(duì)樓市帶來(lái)的變化未必會(huì)有預(yù)期效果，樓市大環(huán)境的改善還需通過(guò)控制銀行貸款利率等來(lái)解決。
常州市雖提出了合理確定首套房貸款利率水平的意見(jiàn)，但實(shí)際上權(quán)限并不在地方政府，且商業(yè)銀行本身對(duì)市場(chǎng)也比較敏感，會(huì)有自己的判斷。
目前，常州還未放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，五大行在利率優(yōu)惠上也沒(méi)有特別變化。首套房首付30%以上，絕大部分客戶(hù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。二套房首付60%以上，基準(zhǔn)利率上浮10%，認(rèn)房認(rèn)貸。
不過(guò)，常州市各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),已在優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首套和改善型住房消費(fèi)領(lǐng)域的信貸需求，加快貸款審批和發(fā)放速度。上半年常州市個(gè)人住房貸款645億元，比年初新增28.7億元，高于全市各項(xiàng)信貸平均增幅0.14%。
接下來(lái)，政府部門(mén)將積極引導(dǎo)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)順應(yīng)市場(chǎng)需求變化，及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接工作。
【意見(jiàn)】對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)異常變動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)建立約談機(jī)制
【解讀】房地產(chǎn)業(yè)普遍進(jìn)入調(diào)整期，隨著房產(chǎn)信貸的緊縮和銷(xiāo)售速度放緩，市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)有所凸顯。個(gè)別企業(yè)為快速回籠資金采取激進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)策略或采用虛假?gòu)V告進(jìn)行宣傳，導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)r(jià)格劇烈波動(dòng)，引發(fā)小區(qū)業(yè)主的不滿(mǎn)和市場(chǎng)預(yù)期的混亂。像上半年，新北區(qū)也有個(gè)別外來(lái)品牌樓盤(pán)采取激進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)手段，短時(shí)間內(nèi)引起較大輿論關(guān)注，也使一些媒體對(duì)常州樓市產(chǎn)生誤讀。
為更好監(jiān)管房?jī)r(jià)，市物價(jià)部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案和目前周邊市場(chǎng)行情合理確定備案價(jià)格，并第一時(shí)間在網(wǎng)上公示。要求開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)做好明碼標(biāo)價(jià)，一次性公布所有可售房源的銷(xiāo)售價(jià)格。在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)時(shí)，必須重新備案，若開(kāi)發(fā)企業(yè)不主動(dòng)重新備案，物價(jià)局將對(duì)相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談。
針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)虛假?gòu)V告和價(jià)格欺詐現(xiàn)象，物價(jià)將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格檢查力度，以后開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)必須如實(shí)標(biāo)明促銷(xiāo)房源的具體信息，如數(shù)量、面積、單價(jià)等，避免引起誤解。而對(duì)于存在價(jià)格欺詐行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將堅(jiān)決予以查處。
【意見(jiàn)】商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售前，必須進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
【解讀】建了一半的小區(qū)因資金鏈斷裂停工了；到了交房日，開(kāi)發(fā)商卻突然“蒸發(fā)”……在其他城市，這樣的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生。所以對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，也是權(quán)益的保障。
目前，常州商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有變化，高層建到三分之一、多層建到結(jié)頂時(shí)可申領(lǐng)預(yù)售證進(jìn)行銷(xiāo)售。
不過(guò)，今后在商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售之前，各轄區(qū)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估并出具評(píng)估意見(jiàn)書(shū)。開(kāi)發(fā)企業(yè)向預(yù)售管理部門(mén)提出預(yù)售申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)同時(shí)提供轄區(qū)出具的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的具體內(nèi)容和具體方式由各轄區(qū)結(jié)合本區(qū)實(shí)際自行制定。
各轄區(qū)以及商品房預(yù)售管理部門(mén)會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)后續(xù)管理，密切關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，將及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施。掃一掃在手機(jī)打開(kāi)當(dāng)前頁(yè)  |
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