《金壇市商品住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），于2014年5月10日經(jīng)金壇市政府第17次常務(wù)會議討論通過，并于2014年7月1日起正式實施?，F(xiàn)就《辦法》相關(guān)內(nèi)容解讀如下：

　　一、《辦法》出臺背景

　　住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。迄今為止，金壇市已歸集維修資金2.8億元，涉及住宅7.1萬戶。為規(guī)范維修資金管理工作，結(jié)合金壇市實際情況，制定了金壇市《辦法》。

　　近年來，伴隨著歸集的維修資金越來越龐大，使用越來越多，各類矛盾也不斷出現(xiàn)，突出表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、原歸集方式存在資金安全隱患。金壇市的維修資金仍由開發(fā)建設(shè)單位代收，一方面開發(fā)建設(shè)單位收取了業(yè)主的維修資金未及時與維修資金代管部門結(jié)算，無法確保資金的安全性；另一方面長期未銷售的住宅形成維修資金業(yè)主賬戶空缺，影響其他業(yè)主申請使用資金。

　　2、受理點單一，維修資金申請使用不方便。隨著時間的推移，房屋保修期滿的小區(qū)越來越多，需要動用維修資金的情況日益增多，維修資金受理點沒有落實到基層，給業(yè)主（尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)主）申請使用維修資金帶來了極大地不便。

　　3、高層住宅缺乏相應(yīng)的電梯消防維修資金保障。高層住宅數(shù)量日益增多，電梯消防等設(shè)施設(shè)備的維修更新費用巨大，卻沒有專項資金支持，為今后的維修帶來了矛盾隱患。

　　4、維修資金使用難。根據(jù)國家規(guī)定，正常的維修資金申報流程從申請到報結(jié)一般需要歷時一個月，且必須有列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意方可列支。這給業(yè)主申報維修帶來很大的困難，特別是一些危及人身、財產(chǎn)安全的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，無法得到及時維修。

　　5、業(yè)主對分攤原則存在誤解。由于金壇市維修資金使用的分攤原則缺乏地方性規(guī)定，業(yè)主對分攤范圍存在誤解，易引發(fā)業(yè)主負面情緒，激化矛盾，不利于維修資金的使用。

　　為了促進上述問題的有效解決，同時也為了更好的貫徹落實《江蘇省物業(yè)管理條例》的新要求，制定《辦法》是十分迫切及必要的。

　　二、《辦法》的起草過程及總體思路

　　在前期深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，2013年10月《辦法》征求意見稿完成并在全市各部門及社會各界公開征求意見。結(jié)合各方意見，經(jīng)過多次的討論修改，形成了目前的《辦法》。

　　本次《辦法》的制定工作，遵循“加強資金監(jiān)管、突出屬地作用、簡化辦理流程、解決突出矛盾”的總體思路，即通過地方規(guī)定的形式突出了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在維修資金管理中的基礎(chǔ)作用，明確了維修資金交存方式，簡化維修資金申請使用流程，建立維修資金應(yīng)急機制。

　　三、《辦法》的主要內(nèi)容

　　1、明確維修資金交存

　?。?）、新建項目首期維修資金由開發(fā)建設(shè)單位先行代交

　　為確保維修資金歸集到位，既符合上位法的規(guī)定，又具有可操作性，《辦法》將商品住宅的首期維修資金交存時點變更為由開發(fā)建設(shè)單位在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前先行代交。此次《辦法》明確了維修資金的交存時點，化解了原來因部分業(yè)主不辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，致使其應(yīng)交存的維修資金不能歸集到位，而導(dǎo)致其他業(yè)主無法正常使用維修資金的矛盾。

　?。?）、對維修資金的續(xù)交作出了專門規(guī)定

　　針對維修資金分戶賬金額不足、業(yè)主續(xù)交積極性不高的現(xiàn)狀，《辦法》規(guī)定：業(yè)主申請房屋轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)向房屋登記機構(gòu)提供已經(jīng)足額交存維修資金的相關(guān)憑證；維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)補足，房屋賬戶中的維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。

　　2、設(shè)立維修資金受理點

　　《辦法》明確了維修資金屬地職責(zé)。要求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立維修資金受理點，負責(zé)維修資金的使用管理，可委托居（村）民委員會具體實施，方便業(yè)主（特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)主）就近辦理維修資金申報手續(xù)，突出了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在維修資金使用中的基礎(chǔ)作用。

　　此次《辦法》明確了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在維修資金使用中的地位，將更加有利于維修資金使用的管理，也為群眾在“家門口”解決維修資金的申報提供了依據(jù)，縮短辦事時限和環(huán)節(jié)，方便維修資金使用。

　　3、設(shè)立了電梯、消防專項維修資金

　　隨著高層住宅小區(qū)逐步增多，電梯和消防屬于高層住宅必備的共用設(shè)施設(shè)備，若不及時維修會造成安全隱患。另一方面電梯、消防設(shè)施更新改造所需費用較高，原住宅專項維修資金標(biāo)準(zhǔn)不能滿足其維修需求。我市結(jié)合建筑行業(yè)高層住宅建安成本，在《辦法》中規(guī)定，2013年5月1日后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，由開發(fā)建設(shè)單位繳納按照建筑面積每平方米20元的比例交存電梯、消防專項維修資金。建立電梯、消防專項維修資金的這一規(guī)定解決了高層住宅業(yè)主的后顧之憂。

　　4、對應(yīng)急維修項目作了相關(guān)規(guī)定

　　專項維修資金的使用需有維修資金列支范圍內(nèi)“雙2/3”業(yè)主（即經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主）書面簽字認可，因此維修資金提取難、使用難一直是老百姓抱怨較多的問題。《辦法》規(guī)定了，房屋及配套設(shè)施損壞危及人身安全的重大維修，可啟用應(yīng)急維修程序。應(yīng)急維修使用維修資金的，無需“雙2/3”業(yè)主同意，但應(yīng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）現(xiàn)場認定并組織公示。此項規(guī)定簡化了維修資金的申報使用程序，方便了廣大業(yè)主在應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金。

　　5、細化了維修資金使用的分攤原則

　　為保護業(yè)主利益，按照受益人與負擔(dān)人相一致的原則，金壇市根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部令第94號），參考《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》（蘇府規(guī)字〔2012〕1號）擬定了維修資金分攤原則，使我市維修資金的分攤有規(guī)可循，便于維修資金的日常管理，同時避免日后產(chǎn)生糾紛。

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