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《金壇市商品住宅專項維修資金管理辦法》政策解讀

發(fā)布日期:2014-07-03  瀏覽次數(shù):  字號:〖默認 超大

  《金壇市商品住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》),于2014年5月10日經(jīng)金壇市政府第17次常務(wù)會議討論通過,并于2014年7月1日起正式實施?,F(xiàn)就《辦法》相關(guān)內(nèi)容解讀如下:

  一、《辦法》出臺背景

  住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。迄今為止,金壇市已歸集維修資金2.8億元,涉及住宅7.1萬戶。為規(guī)范維修資金管理工作,結(jié)合金壇市實際情況,制定了金壇市《辦法》。

  近年來,伴隨著歸集的維修資金越來越龐大,使用越來越多,各類矛盾也不斷出現(xiàn),突出表現(xiàn)在以下幾個方面:

  1、原歸集方式存在資金安全隱患。金壇市的維修資金仍由開發(fā)建設(shè)單位代收,一方面開發(fā)建設(shè)單位收取了業(yè)主的維修資金未及時與維修資金代管部門結(jié)算,無法確保資金的安全性;另一方面長期未銷售的住宅形成維修資金業(yè)主賬戶空缺,影響其他業(yè)主申請使用資金。

  2、受理點單一,維修資金申請使用不方便。隨著時間的推移,房屋保修期滿的小區(qū)越來越多,需要動用維修資金的情況日益增多,維修資金受理點沒有落實到基層,給業(yè)主(尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)主)申請使用維修資金帶來了極大地不便。

  3、高層住宅缺乏相應(yīng)的電梯消防維修資金保障。高層住宅數(shù)量日益增多,電梯消防等設(shè)施設(shè)備的維修更新費用巨大,卻沒有專項資金支持,為今后的維修帶來了矛盾隱患。

  4、維修資金使用難。根據(jù)國家規(guī)定,正常的維修資金申報流程從申請到報結(jié)一般需要歷時一個月,且必須有列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意方可列支。這給業(yè)主申報維修帶來很大的困難,特別是一些危及人身、財產(chǎn)安全的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞,無法得到及時維修。

  5、業(yè)主對分攤原則存在誤解。由于金壇市維修資金使用的分攤原則缺乏地方性規(guī)定,業(yè)主對分攤范圍存在誤解,易引發(fā)業(yè)主負面情緒,激化矛盾,不利于維修資金的使用。

  為了促進上述問題的有效解決,同時也為了更好的貫徹落實《江蘇省物業(yè)管理條例》的新要求,制定《辦法》是十分迫切及必要的。

  二、《辦法》的起草過程及總體思路

  在前期深入調(diào)研的基礎(chǔ)上,2013年10月《辦法》征求意見稿完成并在全市各部門及社會各界公開征求意見。結(jié)合各方意見,經(jīng)過多次的討論修改,形成了目前的《辦法》。

  本次《辦法》的制定工作,遵循“加強資金監(jiān)管、突出屬地作用、簡化辦理流程、解決突出矛盾”的總體思路,即通過地方規(guī)定的形式突出了街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在維修資金管理中的基礎(chǔ)作用,明確了維修資金交存方式,簡化維修資金申請使用流程,建立維修資金應(yīng)急機制。

  三、《辦法》的主要內(nèi)容

  1、明確維修資金交存

 ?。?)、新建項目首期維修資金由開發(fā)建設(shè)單位先行代交

  為確保維修資金歸集到位,既符合上位法的規(guī)定,又具有可操作性,《辦法》將商品住宅的首期維修資金交存時點變更為由開發(fā)建設(shè)單位在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前先行代交。此次《辦法》明確了維修資金的交存時點,化解了原來因部分業(yè)主不辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,致使其應(yīng)交存的維修資金不能歸集到位,而導(dǎo)致其他業(yè)主無法正常使用維修資金的矛盾。

 ?。?)、對維修資金的續(xù)交作出了專門規(guī)定

  針對維修資金分戶賬金額不足、業(yè)主續(xù)交積極性不高的現(xiàn)狀,《辦法》規(guī)定:業(yè)主申請房屋轉(zhuǎn)移登記時,應(yīng)當(dāng)向房屋登記機構(gòu)提供已經(jīng)足額交存維修資金的相關(guān)憑證;維修資金余額不足首期交存額30%的,應(yīng)當(dāng)補足,房屋賬戶中的維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。

  2、設(shè)立維修資金受理點

  《辦法》明確了維修資金屬地職責(zé)。要求街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立維修資金受理點,負責(zé)維修資金的使用管理,可委托居(村)民委員會具體實施,方便業(yè)主(特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)主)就近辦理維修資金申報手續(xù),突出了街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在維修資金使用中的基礎(chǔ)作用。

  此次《辦法》明確了街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在維修資金使用中的地位,將更加有利于維修資金使用的管理,也為群眾在“家門口”解決維修資金的申報提供了依據(jù),縮短辦事時限和環(huán)節(jié),方便維修資金使用。

  3、設(shè)立了電梯、消防專項維修資金

  隨著高層住宅小區(qū)逐步增多,電梯和消防屬于高層住宅必備的共用設(shè)施設(shè)備,若不及時維修會造成安全隱患。另一方面電梯、消防設(shè)施更新改造所需費用較高,原住宅專項維修資金標(biāo)準(zhǔn)不能滿足其維修需求。我市結(jié)合建筑行業(yè)高層住宅建安成本,在《辦法》中規(guī)定,2013年5月1日后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的,由開發(fā)建設(shè)單位繳納按照建筑面積每平方米20元的比例交存電梯、消防專項維修資金。建立電梯、消防專項維修資金的這一規(guī)定解決了高層住宅業(yè)主的后顧之憂。

  4、對應(yīng)急維修項目作了相關(guān)規(guī)定

  專項維修資金的使用需有維修資金列支范圍內(nèi)“雙2/3”業(yè)主(即經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主)書面簽字認可,因此維修資金提取難、使用難一直是老百姓抱怨較多的問題。《辦法》規(guī)定了,房屋及配套設(shè)施損壞危及人身安全的重大維修,可啟用應(yīng)急維修程序。應(yīng)急維修使用維修資金的,無需“雙2/3”業(yè)主同意,但應(yīng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)現(xiàn)場認定并組織公示。此項規(guī)定簡化了維修資金的申報使用程序,方便了廣大業(yè)主在應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金。

  5、細化了維修資金使用的分攤原則

  為保護業(yè)主利益,按照受益人與負擔(dān)人相一致的原則,金壇市根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(建設(shè)部令第94號),參考《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》(蘇府規(guī)字〔2012〕1號)擬定了維修資金分攤原則,使我市維修資金的分攤有規(guī)可循,便于維修資金的日常管理,同時避免日后產(chǎn)生糾紛。

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