《金壇市經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理辦法》（以下簡稱《辦法》）于2015年3月31日經(jīng)金壇市政府第25次常務(wù)會議討論通過并于2015年4月30日起正式實施?，F(xiàn)就《辦法》相關(guān)內(nèi)容解讀如下：

　　一、《辦法》出臺背景

　　2009年我國對工程建設(shè)領(lǐng)域進(jìn)行了專項治理，經(jīng)營性用地的容積率就是其中之一，專項治理的一個重要成果就是各類規(guī)章制度的建立。建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》、《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理的通知》和江蘇省建設(shè)廳、監(jiān)察廳《關(guān)于切實加強(qiáng)經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃治理和監(jiān)督檢查的通知》中，均要求各地對經(jīng)營性建設(shè)用地的容積率管理進(jìn)行規(guī)范。因此，我市在2009年11月制定出臺了《金壇市經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理規(guī)定》（壇政發(fā)[2009]100號）文件。2012年2月，住建部制定了《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)[2012]22號），對建設(shè)用地的容積率管理（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）進(jìn)行規(guī)范。金壇市按照這個辦法，在2012年10月，制定出臺了《金壇市建設(shè)用地容積率管理辦法》（壇政規(guī)[2012]11號）文件，文件的規(guī)范對象包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的建設(shè)用地，同時還廢止了《金壇市經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理規(guī)定》（壇政發(fā)[2009]100號）文件。此次重新制定新的《辦法》，主要是基于以下背景：

　?。ㄒ唬┥衔灰?guī)范方面

　　2013年12月19日，住建部與國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合以國家標(biāo)準(zhǔn)的形式發(fā)布了《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353—2013），明確于2014年7月1日開始實施，此次建筑工程建筑面積計算規(guī)范中明確“本規(guī)范適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過程的建筑面積計算”。區(qū)別于2005版的建筑工程建筑面積計算規(guī)范，增加了“建設(shè)全過程”，此“建設(shè)全過程”在新規(guī)范條文說明中明確為“指從項目建議書、可行性研究報告至竣工驗收、交付使用的過程”。

　?。ǘ┙ㄖ娣e與房產(chǎn)面積之間的矛盾

　　1.適用范圍的不一致：《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986—2000適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點的房產(chǎn)測量?！斗课菝娣e測算技術(shù)規(guī)程》J11973—2012適用于江蘇省轄區(qū)內(nèi)有關(guān)房屋登記工作中各類房屋面積的測算工作。

　　2.計算規(guī)則的不一致：如陽臺，房產(chǎn)面積中對于陽臺是否計算全面積基本以是否封閉為標(biāo)準(zhǔn)，而建筑面積對于陽臺面積的認(rèn)定，老規(guī)不管封閉與否均計算一半面積，新規(guī)以是否在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)為是否計算全面積的標(biāo)準(zhǔn)。如坡屋頂?shù)拈w樓，房產(chǎn)面積中對于凈高在2.1米以上部分才計算面積，建筑面積則對于凈高在1.2米—2.1米間的閣樓按1/2計算面積。

　　（三）招商環(huán)境的需要

　　基于目前我市的大招商背景，很多投資商最關(guān)心的就是計容方法的確定。按照目前我們施行的“以三個規(guī)定就高計算”的原則，如陽臺，若封閉需按全面積計算計容面積。而從周邊城市調(diào)查情況來看，均是以建筑面積的計算規(guī)則來認(rèn)定陽臺的計容面積，這樣投資商就需要適應(yīng)我市的計容方法，不利于營造我市良好的招商氛圍。

　?。ㄋ模┏Ｖ菔袌?zhí)行的相關(guān)規(guī)定

　　1.2014年9月10日，常州市規(guī)劃局發(fā)布關(guān)于執(zhí)行新建筑工程建筑面積計算規(guī)范的通知，明確執(zhí)行2013版規(guī)范。

　　2.計容細(xì)則方面，常州較我市計容管理方面經(jīng)驗豐富，有必要參考常州市的計容細(xì)則并結(jié)合金壇市城市管理現(xiàn)狀對細(xì)則進(jìn)行補(bǔ)充和優(yōu)化。

　　二、新老《辦法》的主要區(qū)別

　?。ㄒ唬┙饓?012年出臺的《金壇市建設(shè)用地容積率管理辦法》，從字面上理解，可以同時規(guī)范經(jīng)營性和非經(jīng)營性建設(shè)用地的容積率管理，但是其第二條又表述為“在本市范圍內(nèi)經(jīng)營性建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法”。加上從規(guī)劃管理層面來說，建設(shè)用地的容積率管理主要針對經(jīng)營性用地，因此本次《辦法》文件名為《金壇市經(jīng)營性建設(shè)用地容積率管理辦法》，更具針對性。

　?。ǘ┌凑?013版的《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》的要求，經(jīng)營性用地的規(guī)劃審批和竣工核實面積均以新的建筑面積規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)，具體計容建筑面積以建筑面積規(guī)范為基礎(chǔ)進(jìn)行折算。

　?。ㄈ⒃苑慨a(chǎn)測繪面積作為審批和竣工面積的依據(jù)，調(diào)整為以建筑面積作為項目審批和竣工的依據(jù)。

　　（四）將驗收階段的超容認(rèn)定辦法，由計容建筑面積與核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證面積進(jìn)行比對調(diào)整為計容建筑面積與規(guī)劃條件允許的建筑面積進(jìn)行比對。

　?。ㄎ澹τ嬋菁?xì)則方面，參考常州計容細(xì)則，結(jié)合金壇市城市管理現(xiàn)狀在原有計容細(xì)則的基礎(chǔ)上進(jìn)行了補(bǔ)充和優(yōu)化。

　?。υk法中一些用詞進(jìn)行規(guī)范化修正。

　?。ㄆ撸┌凑铡靶马椖啃罗k法、老項目老辦法”的要求，區(qū)分不同項目時間，明確相應(yīng)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。因出具規(guī)劃條件、簽訂土地出讓合同和審批規(guī)劃方案有時間差，且出具規(guī)劃條件和審批方案的時間不具有唯一確定性，統(tǒng)一以2014年7月1日之前和之后簽訂土地出讓合同的時間作為區(qū)分新老項目，施行新老辦法的依據(jù)。

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