為進(jìn)一步健全我市住宅專項(xiàng)維修資金交存、管理、使用制度，規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作，近日我市出臺(tái)了《常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），現(xiàn)就《辦法》主要內(nèi)容作如下解讀：

    （一）關(guān)于維修資金交存

    1、明確維修資金交存范圍

    一是商品住宅；二是住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，包括住宅小區(qū)內(nèi)營業(yè)性車庫（位）等（以下簡稱非住宅）；三是已售公有住房。

    2、明確維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)

    《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部第165號(hào)令）出臺(tái)后，我市調(diào)整住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定2008年3月24日以后簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的住宅項(xiàng)目，交存標(biāo)準(zhǔn)為：商品住宅與非住宅，配備電梯的按建筑面積120元/平方米交存，不配備電梯的按建筑面積60元/平方米交存；

    2008年3月23日以前簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的住宅項(xiàng)目，我市維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)仍為：開發(fā)建設(shè)單位按項(xiàng)目總建筑面積12元/平方米交存；購房業(yè)主按房屋建筑面積35元/平方米交存，兩項(xiàng)合計(jì)為47元/平方米。

    另外，單獨(dú)確定特殊房產(chǎn)的維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)。

    一是住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)獨(dú)立式住宅（如：別墅）由于沒有共用部位，維修資金的使用范圍相對(duì)較小，因此單獨(dú)確定其交存標(biāo)準(zhǔn)，按不配備電梯的商品住宅標(biāo)準(zhǔn)交存維修資金。

    二是住宅小區(qū)內(nèi)車庫（位）分為營業(yè)性和非營業(yè)性兩類，對(duì)于營業(yè)性車庫（位）由業(yè)主按照建筑面積每平方米60元標(biāo)準(zhǔn)交存維修資金；屬于全體業(yè)主所有的非營業(yè)性車庫（位）不需交存。

    3、明確維修資金交存方式

    對(duì)于已竣工但尚未售出及未交付購買人的房屋首期維修資金，在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前由開發(fā)建設(shè)單位先行交存，再由開發(fā)建設(shè)單位在房屋售出或交付時(shí)向購買人收回已交存的維修資金。

    對(duì)于未售出及未交付的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商仍為該房屋的業(yè)主。在前期物業(yè)管理階段，已竣工但未售出及未交付買受人的物業(yè)，開發(fā)商作為業(yè)主，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是由開發(fā)建設(shè)單位全額承擔(dān)，同理這部分維修資金也應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位先交。當(dāng)房屋售出或交付時(shí)，物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)建設(shè)單位再向購買人收回已交的維修資金。

    4、設(shè)立電梯、消防專項(xiàng)維修資金

    根據(jù)省條例的規(guī)定，對(duì)于2013年5月1日以后受讓土地的住宅物業(yè)，配置電梯的，開發(fā)建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)在交付前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入維修資金管理。

    （二）關(guān)于維修資金管理

    1、明確維修資金管理機(jī)構(gòu)

    建設(shè)部、財(cái)政部165號(hào)令第十條、第十一條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅、非住宅業(yè)主交存的維修資金由建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管；已售公有住房維修資金由財(cái)政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)管理。

    從我市維修資金管理現(xiàn)狀看，市住房保障和房產(chǎn)管理部門是維修資金的行政主管部門，負(fù)責(zé)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)管工作，其所屬的市維修資金代管機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)維修資金的管理。

    2、明確業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)自管維修資金的條件與程序

    根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部165號(hào)令規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立后，可以依法決定自管維修資金。雖然維修資金實(shí)行業(yè)主大會(huì)自管是今后的趨勢和方向，但鑒于目前業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立比率不高、相關(guān)的管理規(guī)約、財(cái)務(wù)管理制度有待建立健全，自管制度的推廣需要循序漸進(jìn)，因此《辦法》對(duì)自管申請(qǐng)條件和資金劃轉(zhuǎn)程序、劃轉(zhuǎn)后的監(jiān)督作了明確規(guī)定。

    3、明確維修資金增值結(jié)息標(biāo)準(zhǔn)

    我市住宅維修資金結(jié)息標(biāo)準(zhǔn)與蘇州、無錫相同，對(duì)當(dāng)年交存的維修資金按銀行活期存款利率向業(yè)主計(jì)息，對(duì)上年結(jié)轉(zhuǎn)的維修資金按銀行一年期定期存款利率計(jì)息。《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以向市維修資金代管部門提出申請(qǐng)，將不低于維修資金百分之八十的款項(xiàng)轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款。市維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以辦理，利息計(jì)入相關(guān)業(yè)主的維修資金分戶賬。

    4、對(duì)維修資金續(xù)交和補(bǔ)建作出專門規(guī)定

    《辦法》中明確商品住宅、非住宅及已售公有住房未交存首期維修資金，或者業(yè)主分戶賬維修資金余額不足首期交存額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定，補(bǔ)交或者續(xù)籌維修資金，方案由小區(qū)業(yè)主大會(huì)依法決定。并規(guī)定，業(yè)主申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)提供已經(jīng)足額交存維修資金的相關(guān)憑證。房屋未交存維修資金或維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足，該房屋維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

    5、維修資金管理的信息查詢與公開

    《辦法》對(duì)維修資金信息查詢與公布、對(duì)賬制度有專門規(guī)定。明確可以通過個(gè)人查詢、向業(yè)委會(huì)、公有住房售房單位公布、定期發(fā)送對(duì)賬單等途徑公開維修資金信息。

    （三）關(guān)于維修資金使用

    1、《辦法》明確了維修資金使用的分?jǐn)傇瓌t。明列了不得使用維修資金的五種情形。

    2、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期年限按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第279號(hào)）第四十條規(guī)定。常州市《關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)商品房交付使用管理的通知》（常建[2013]56號(hào)）第四條規(guī)定，將取得《常州市商品房交付使用備案通知書》作為商品房交付使用的條件，因此《辦法》把住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期的起始點(diǎn)規(guī)定為自住宅小區(qū)完成交付使用之日起計(jì)算。

    3、《辦法》把維修資金使用分成兩種類型：一般使用、應(yīng)急使用，其申請(qǐng)使用程序分別作了規(guī)定。

    ⑴一般使用程序，建設(shè)部、財(cái)政部第165號(hào)令對(duì)維修資金使用程序規(guī)定比較原則，《辦法》結(jié)合常州市區(qū)的特點(diǎn)，對(duì)維修資金由市維修資金代管機(jī)構(gòu)管理和由業(yè)主大會(huì)管理的一般使用程序分別細(xì)化成5個(gè)步驟，便于實(shí)際操作。同時(shí)規(guī)定，對(duì)不符合規(guī)定的使用事項(xiàng)，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。

    ⑵應(yīng)急維修使用程序。根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第76條的規(guī)定，對(duì)應(yīng)急維修項(xiàng)目作出相關(guān)規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)危及房屋安全的六種情形之一，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)市維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置維修。

    4、引入中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)。

    《辦法》參照各地的做法，對(duì)招標(biāo)、監(jiān)理、審計(jì)作了相應(yīng)規(guī)定?？紤]到維修工程是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，而業(yè)委會(huì)、業(yè)主作為維修資金所有者在對(duì)維修事項(xiàng)進(jìn)行決策時(shí)，往往缺乏維修工程方面的專業(yè)知識(shí)，尤其體現(xiàn)在維修項(xiàng)目的定價(jià)以及維修工程的組織實(shí)施方面。通過引入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)，能提高維修資金使用效率，降低資金支出。對(duì)資金使用量較大的項(xiàng)目，通過招標(biāo)形式來選擇價(jià)格低、信譽(yù)高的維修隊(duì)伍，能夠有效節(jié)約維修資金支出。通過監(jiān)理、審計(jì)也能有效地杜絕維修項(xiàng)目中出現(xiàn)的高估冒算、偷工減料等現(xiàn)象。

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