為提升基層治理水平和物業(yè)管理服務水平，進一步加強物業(yè)管理委員會建設，增強物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主自治能力，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》等法規(guī)，結合本市實際，制定本實施意見。

　　一、總體要求

　　本市范圍內符合物業(yè)管理委員會組建條件的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照《常州市住宅物業(yè)管理條例》的規(guī)定組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產生業(yè)主委員會的，應當指導產生業(yè)主委員會。

　　二、監(jiān)督管理

　　市物業(yè)管理主管部門負責建立健全物業(yè)管理委員會指導監(jiān)督檢查制度，督促縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門加強對物業(yè)管理委員會的監(jiān)督指導，對物業(yè)管理委員會組建運行相關情況進行通報。

　　縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負責指導、監(jiān)督街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理委員會組建工作，對物業(yè)管理委員會運行情況和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織監(jiān)督管理情況進行監(jiān)督檢查，就物業(yè)管理委員會的組建、運行工作開展培訓。
　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責組建物業(yè)管理委員會，協(xié)調處理組建運行中的矛盾糾紛，監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理委員會運行。

　　社區(qū)居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關工作。

　　三、組建條件

　　組建物業(yè)管理委員會應當按照有關規(guī)定先行劃定物業(yè)管理區(qū)域，一個物業(yè)管理區(qū)域組建一個物業(yè)管理委員會。

　　未劃定物業(yè)管理區(qū)域的分散居住區(qū)（樓）可以結合基層治理和老舊小區(qū)改造等，按照規(guī)定推動整合物業(yè)管理區(qū)域并設立物業(yè)管理委員會。
　　物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照《常州市住宅物業(yè)管理條例》的規(guī)定組建物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責：
　?。ㄒ唬┎痪邆涑闪I(yè)主大會條件的；
　?。ǘ┚邆涑闪I(yè)主大會條件但因多種原因未成立業(yè)主大會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的；

　?。ㄈI(yè)主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導后仍不能選舉產生新一屆業(yè)主委員會的。

　　四、具體職責

　　物業(yè)管理委員會依法代行下列職責：

　?。ㄒ唬┙M織制定和修改物業(yè)管理委員會工作規(guī)則；
　?。ǘ┙M織制定和修改管理規(guī)約并監(jiān)督實施；
　?。ㄈ┙M織決定物業(yè)服務內容、服務標準和物業(yè)服務收費方案，組織選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務人；
　　（四）組織決定使用公共收益，監(jiān)督管理公共收入、公共收益及其使用；
　　（五）組織決定住宅專項維修資金的籌集和使用，并對籌集使用情況進行監(jiān)督；
　?。┙M織決定改建、重建建筑物及其附屬設施或者改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
　?。ㄆ撸┫驑I(yè)主大會或者全體業(yè)主報告物業(yè)管理的實施情況、物業(yè)管理委員會收支情況和工作情況；
　?。ò耍┘皶r聽取并了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，接受并及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴，督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)費等相關費用；
　?。ň牛┓煞ㄒ?guī)、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責。

　　物業(yè)管理委員會代行（二）（三）（四）（五）（六）項涉及業(yè)主大會職責時，應當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導監(jiān)督下，依法征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和市物業(yè)管理公共服務平臺公示十五日。

　　五、成員構成

　　（一）堅持黨建引領物業(yè)管理，強化街道、社區(qū)黨組織對物業(yè)管理委員會的指導監(jiān)督。物業(yè)管理委員會主任、副主任原則上由熱心公益、責任心強、具有一定組織能力的黨員擔任。充分發(fā)揮中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、離退休干部、公職人員、網(wǎng)格員以及社區(qū)志愿者在社區(qū)治理中的帶頭作用，引導和支持其積極參選物業(yè)管理委員會成員。

　?。ǘ┪飿I(yè)管理委員會總人數(shù)一般為九人以上十三人以下單數(shù)，具體包括業(yè)主成員、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務機構、公安派出所以及建設單位等指派的成員，業(yè)主成員的人數(shù)不得少于百分之六十。
　　（三）物業(yè)管理委員會主任由業(yè)主或者社區(qū)居（村）民委員會人員擔任，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織物業(yè)管理委員會成員確定。社區(qū)居（村）民委員會人員可兼任多個物業(yè)管理委員會主任。物業(yè)管理委員會主任由非業(yè)主成員擔任的，應當在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔日常事務。
　?。ㄋ模I(yè)主成員應當符合法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主共同約定的條件。
　　業(yè)主有下列情形之一的，不得作為物業(yè)管理委員會的業(yè)主成員：
　　1. 本人及其近親屬與其所在物業(yè)管理區(qū)域內提供物業(yè)服務的企業(yè)或者與物業(yè)服務企業(yè)有關聯(lián)的建設單位有利害關系的；
　　2. 有損壞房屋承重結構、違法建設或者擅自改變物業(yè)使用性質等不當使用物業(yè)行為的；
　　3. 違反房屋出租有關人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定的；
　　4. 在物業(yè)管理區(qū)域內牟取不正當利益，或者利用職務之便在物業(yè)管理活動中牟取不正當利益的；
　　5. 違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則且未改正的；
　　6. 法律法規(guī)規(guī)定的不宜擔任物業(yè)管理委員會成員的其他情形。

　　對有未依法或者未按照有關規(guī)定交納物業(yè)服務費用和住宅專項維修資金等不履行業(yè)主義務、侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔任物業(yè)管理委員會成員作出限制性規(guī)定。

　　六、組建程序

　?。ㄒ唬┓辖M建條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物業(yè)管理委員會事項進行公告。公告應當明確物業(yè)管理委員會成員構成、業(yè)主成員的資格要求、推薦方式、推薦期限等。公告應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和市物業(yè)管理公共服務平臺公示七日。

　　（二）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當通知社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務機構、公安派出所、建設單位指派人員擔任物業(yè)管理委員會成員。
　?。ㄈ┪飿I(yè)管理委員會業(yè)主成員人選可以通過社區(qū)居（村）民委員會推薦、業(yè)主自薦產生。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居（村）民委員會對人選進行資格審查，并通過聽取業(yè)主意見、定向征詢等方式，確定物業(yè)管理委員會業(yè)主成員。
　　（四）物業(yè)管理委員會成員名單確定后，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當將成員名單及其職業(yè)、是否業(yè)主、政治面貌等基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和市物業(yè)管理公共服務平臺公示七日。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門協(xié)調處理。
　?。ㄎ澹┙值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）應當對物業(yè)管理委員會成立作出決定，作出決定之日為物業(yè)管理委員會成立之日。
　?。┪飿I(yè)管理委員會于成立之日起三十日內向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理委員會憑備案證書申請刻制物業(yè)管理委員會印章；未開立業(yè)主大會銀行賬戶的，可以開立物業(yè)管理委員會銀行賬戶。

　　備案事項發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會應當自變更之日起十五日內書面報告縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和市物業(yè)管理公共服務平臺公示七日。

　　七、運行管理

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理委員會會議由主任或者其委托的副主任組織召開。三分之一以上成員提出召開會議的，主任應當組織召開會議。會議應當有過半數(shù)成員出席，不得委托他人參加會議。

　　物業(yè)管理委員會作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)簽名同意后通過，決定文書加蓋物業(yè)管理委員會印章。自作出決定之日起三日內，物業(yè)管理委員會應當將決定文書在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和市物業(yè)管理公共服務平臺公示七日。
　　（二）物業(yè)管理委員會成員有下列情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以終止其成員資格，并由指派單位重新指派或者按照本實施意見規(guī)定程序重新確定：
　　1. 單位指派成員已經(jīng)離職、未正當履行職責或者侵犯業(yè)主共同利益的；
　　2. 業(yè)主成員不再符合法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主共同約定的任職條件的；
　　3. 業(yè)主成員有《常州市住宅物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定的情形的；
　　4. 業(yè)主成員有本實施意見規(guī)定的不得擔任業(yè)主成員情形的。
　　（三）運行期間，物業(yè)管理委員會成員出現(xiàn)空缺時應當按照程序補足，不足半數(shù)時應當重新組建。物業(yè)管理委員會應當向新一屆物業(yè)管理委員會移交相關資料和財物。由物業(yè)管理委員會管理公共收入、公共收益的，交接前，新一屆物業(yè)管理委員會應當委托專業(yè)機構進行審計，并將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　八、其他事項

　　對物業(yè)管理委員會參選人員侮辱誹謗、誣告陷害的，依法追究法律責任。

　　本市范圍內住宅物業(yè)管理委員會的組建、運行和監(jiān)督管理活動，適用本意見。其他物業(yè)項目可以參照執(zhí)行。

　　本實施意見自公布之日起施行，有效期至2028年6月26日。

常州市人民政府

2023年6月27日